THỊ TRƯỜNG · 09/04/2021

Đất nền hấp dẫn nên dễ sốt, dễ bị lợi dụng!

Đất nền hấp dẫn nên dễ sốt, dễ bị lợi dụng. Không có dự án gì cả, người ta tự mặc cả, đàm phán với người dân, mở con đường giả dối, đơn cử như dự án của Alibaba” – GS. Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Chương trình giao lưu trực tuyến với chủ đề “Phân lô bán nền: Quản hay cấm?” diễn ra sáng nay (7/4) tại Báo điện tử Dân trí, với sự tham dự của các khách mời đến từ Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, các chuyên gia kinh tế. Khách mời tham gia giao lưu trực tuyến gồm:

Ông Trần Quốc Thái – Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng (Ảnh: Đỗ Linh).

Bà Hoàng Thị Vân Anh – Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (Ảnh: Đỗ Linh).

Ông Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (Ảnh: Đỗ Linh).

Chuyên gia Kinh tế Vũ Đình Ánh (Ảnh: Đỗ Linh).

Câu hỏi: Nếu không cấm phân lô bán nền cần hướng xử lý phù hợp thì vai trò của từng bộ phận như các bộ ngành Xây dựng, Tài nguyên môi trường, chính quyền địa phương, doanh nghiệp, người dân… với loại hình phân lô bán nền sẽ cần ra sao?

Trả lời : Chuyên gia Vũ Đình Ánh

Dưới góc độ người làm kinh tế, tôi cho rằng, giải quyết vấn đề này từ việc quản lý, thông tin tuyên truyền, thông tin về bất động sản, đất đai. Thế nên, cần tư duy trong việc quản lý, kiểm soát, ngăn chặn những trường hợp vi phạm, chế tài xuất phát nguyên tắc trong kinh tế là chi phí và lợi ích.

Nếu không, các chủ đầu tư, chủ dự án, họ sẽ tiếp tục vi phạm điều kiện về phân lô bán nền hay chấp nhập nộp phạt nếu lợi ích của họ lớn hơn. Do đó, quản lý phải làm sao, chủ đầu tư đứng trước những vi phạm, họ phải cân nhắc giữa chi phí phải trả lớn hơn lợi nhuận họ thu được, thì chúng ta không cần lo đi phạt.

Như chúng ta có nhiều trường hợp, phạt cho tồn tại, phạt lấy làm ví dụ, tất cả những điều như vậy sẽ làm vô hiệu hóa công cụ quản lý. Mặc dù, ban đầu chúng ta nghĩ công cụ đó rất hữu hiệu. Nếu ở vị thế người mua, khách hàng của phân lô bán nền sẽ xảy ra các câu chuyện là họ sẽ xây công trình lên ngay hay đợi đất tăng giá để bán.

Tiếp theo là nguồn tiền, nếu là tiền của họ, họ sẽ chờ bao giờ có đủ tài chính thì xây, thì đây là nhu cầu thật. Nhưng có nhiều trường hợp, họ đi vay tiền để đầu cơ. Từ đó, trong công tác quản lý, chúng ta luôn luôn nắm được tâm lý, động cơ của người đi mua phân lô bán nền. Như một công cụ khác để quản lý mà cả thế giới đang sử dụng là thuế.

Và điều chúng ta lo lắng hiện nay là sốt đất xảy ra khắp nơi, thậm chí, tôi còn đọc trên một số phương tiện thông tin đại chúng, người ta còn nói là sốt đất toàn thế giới. Vậy vấn đề ở đây là gì, vấn đề ở đây sốt đất không quan trọng mà là hệ quả của sốt đất. Nếu cứ thế này thì GDP cuối năm của Việt Nam có thể lên tới 10%. Nhưng lo nhất là sau đóng băng.

Thứ nhất là nền kinh tế, hệ thống tài chính liêu xiêu vì vốn đa phần đổ vào bất động sản là đi vay. Thứ hai là một bộ phận các nhà đầu tư mua đỉnh bán đáy sẽ thiệt hại nặng.

Rõ ràng, tôi cho rằng, chúng ta có hệ thống công cụ, quản lý, thể chế nhưng cần tiếp tục cần ra công cụ quản lý hữu hiệu. Và tiếp theo là thực thi những thứ đó. Hơn nữa là phải đồng bộ các cơ chế, quản lý của các bộ ngành có liên quan, nâng cao dân trí của người dân trong việc tham gia vào thị trường bất động sản.

Câu hỏi: Xin được hỏi ông Vũ Đình Ánh: Ông có đồng tình với phương án cấm hẳn phân lô bán nền hay không? Nếu không cấm thì giải pháp để phát triển lành mạnh thị trường phân lô bán nền trong thời gian tới là gì?

Trả lời:

Tôi cho rằng, phân lô bán nền là một phân khúc của thị trường bất động sản và phát triển khá là mạnh trong thời gian gần đây.

Phân khúc bất động sản này được hỗ trợ của 2 phía: Thứ nhất là phía cung của giới đầu tư bất động sản. Thứ hai là từ phía cầu khi kinh tế Việt Nam, đô thị Việt Nam phát triển. Quỹ đất ở nông thôn nước ta còn rất nhiều để phục vụ cho phân lô bán nền.

Hơn nữa, đặc điểm xây dựng ở việt Nam khá phát triển. Do đó, phân lô bán nền giúp cho sự đa dạng hóa về nhu cầu nhà ở. Thứ ba là yêu cầu rất quan trọng trong phân lô bán nền là câu chuyện về giá. Ngoại trừ đợt sốt giá thì phân lô bán nền xu thế chung là giá tăng lên, do đó sẽ tạo ra sự hấp dẫn từ lợi nhuận thu được kể từ phía người bán lẫn người mua.

Tóm lại, với 3 yếu tố, cung, cầu, giá cả thì tôi cho rằng, phân lô bán nền đáp ứng nhu cầu, sự phát triển của xã hội. Vì vậy, chúng ta không đặt vấn đề nên cấm hẳn phân lô bán nền hay không vì nó là tự nhiên. Còn vấn đề chủ chốt là khi thực hiện việc phân lô bán nền thì xảy ra khá nhiều sai phạm. Bản chất không đến từ việc phân lô bán nền mà đến từ các sai phạm, mà có nhiều cấp độ sai phạm khác nhau.

Đó là tại sao trong Nghị định 148, tại sao chúng ra phải đặt ra các điều kiện ở đây chúng ta siết chặt chứ không cấm và không tư duy không quản được thì cấm. Tiếp theo, chúng ta thực hiện điều kiện như vậy thì thực tế phát sinh sẽ là như thế nào. Như trong thực tế nhiều người vác cả đất nông nghiệp chuyển đổi.

Rõ ràng ở đây là sai nhưng sao lại có vi phạm những quy định vốn có. Cho nên, việc thực hiện nghiêm túc những văn bản chỉ đạo, thanh tra kiểm tra những trường hợp vi phạm rất quan trọng. Trong đó, một trường hợp gây hậu quả rất xấu cho xã hội khiến nhiều người ác cảm với phân lô bán nền là vi phạm pháp luật.

Trong phân lô bán nền còn gọi là “bán vịt trời”, như một mảnh đất chẳng có ai cả, tự nhiên có người ra chỉ đây là đất của họ có thể phân lô bán nền, rồi người mua đất tiền. Nhưng cuối cùng chủ sở hữu mảnh đất đó cũng chẳng phải của họ. Nên đây là những câu chuyện liên quan đến thiệt hại kinh tế có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng, hàng nghìn nhà đầu tư.

Vậy, chính quyền biết không, tôi khẳng định chính quyền biết. Bởi một hành động nhỏ của người dân như xây thêm một công trình phụ nhỏ thôi, chính quyền đã biết, nhưng lý do lý do tại sao họ để tình trạng xảy ra, công khai, kéo dài gây hậu quả nghiêm trọng. Nên đã đến lúc chúng ta chỉ ra nguyên nhân ở đây. Có khá nhiều nguyên nhân, nhưng tôi cho rằng, bản thân chính quyền địa phương không đủ quyền lực hay bị tác động quyền lực cao hơn để họ nhắm mắt làm ngơ.

Nên các cơ quan cấp trên phải rà soát việc phân bố quyền lực, sự chịu trách nhiệm đến các dự án phân lô bán nền, nói xa hơn là quản lý thị trường bất động sản ở địa phương nào đó. Nên chốt lại, chúng ta không cấm việc phân lô bán nền nhưng rõ ràng chúng ta phải làm cho thị trường phát triển lành mạnh, mạnh tay với những vi phạm.